SISTEM
ADMINISTRASI PROYEK (KONSTRUKSI)
Materi
1
PENDAHULUAN
PENGERTIAN
PROYEK KONSTRUKSI
Proyek
adalah Suatu
kegiatan yang mempunyai jangka waktu tertentu dengan alokasi sumber daya
terbatas, untuk mencapai suatu sasaran tertentu.
Konstruksi
adalah Suatu kegiatan membangun sarana maupun prasarana
Jadi,
Proyek konstruksi adalah Suatu rangkaian kegiatan yang berkaitan dengan upaya
pembangunan sesuatu bangunan, mencakup pekerjaan pokok dalam bidang teknik
sipil dan arsitektur, meskipun tidak jarang juga melibatkan disiplin lain
seperti teknik industri, mesin, elektro, geoteknik, maupun lansekap.
JENIS-JENIS
PROYEK KONSTRUKSI
1. Residential
construction (proyek bangunan perumahan/pemukiman)
Di sini proyek pembangunan perumahan/pemukiman
(real estate) dibedakan dengan proyek bangunan gedung secara rinci yang didasarkan
pada klase pembangunannya serempak dengan penyerahan prasarana-prasarana
penunjangnya, jadi memerlukan infrastruktur
dari perumahan tersebut (jaringan transfusi, jaringan air, dan fasilitas lainnya).
Proyek pembangunan pemukiman ini dari rumah yang sangat sederhana sampai rumah
mewah, dan rumah susun.
2. Building construction (proyek konstruksi
bangunan gedung)
Proyek konstruksi bangunan gedung mencakup
bangunan gedung perkantoran, sekolah, pertokoan, rumah sakit, rumah tinggal dan
sebagainya. Dari segi biaya dan teknologi terdiri dari yang berskala rendah,
menengah, dan tinggi. Biasanya perencanaan untuk proyek bangunan gedung lebih
lengkap dan detail.
3. Heavy engineering construction (proyek
konstruksi teknik sipil)
Konstruksi rekayasa berat (Heavy Engineering
Construction) umumnya proyek yang masuk jenis ini adalah proyek-proyek yang
bersifat infrastruktur seperti proyek bendungan, proyek jalan raya, jembatan,
terowongan, jalan kereta api, pelabuhan, dan lain-lain. Jenis proyek ini
umumnya berskala besar dan membutuhkan teknologi tinggi.
4.
Industrial
construction (proyek konstruksi industry)
Proyek konstruksi yang termasuk dalam jenis ini
biasanya proyek industri yang membutuhkan spesifikasi dan persyaratan khusus
seperti untuk kilang minyak, industri berat/industri dasar, pertambangan,
nuklir dan sebagainya. Perencanaan dan pelaksanaannya membutuhkan ketelitian
dan keahlian/ teknologi yang spesifik.
KARAKTERISTIK
PROYEK KONSTRUKSI
1. Waktu proyek terbatas, artinya jangka waktu,
waktu mulai (awal proyek dan waktu finish (akhir proyek) sudah tertentu.
2. Hasilnya tidak berulang, artinya produk suatu
proyek hanya sekali, bukan produk rutin/berulang (Pabrikasi).
3. Mempunyai tahapan kegiatan-kegiatan berbeda-beda,
dengan pola di awal sedikit, berkembang makin banyak, menurun dan berhenti.
4. Intensitas kegiatan-kegiatan (tahapan, perencanaan,
tahapan perancangan dan pelaksanaan).
5.
Banyak
ragam kegiatan dan memerlukan klasifikasi tenaga beragam pula.
6. Lahan/lokasi proyek tertentu, artinya luasan
dan tempat proyek sudah ditetapkan, tidak dapat sembarang tempat.
7. Spesifikasi proyek tertentu, artinya persyaratan
yang berkaitan dengan bahan, alat, tenaga dan metoda pelaksanaannya yang sudah
ditetapkan dan harus memenuhi prosedur persyaratan tersebut.
8. Mempunyai administrasi dan dokumentasi yang
jelas.
PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PROYEK KONSTRUKSI
1.
Investor (owner)
Merupakan orang/perusahaan yang akan
menanamkan modal pertama kali pada proyek. Owner disini merupakan pihak yang
memiliki ide untuk membangun suatu proyek. Owner akan melakukan tinjauan
mengenai ide membuat suatu proyek untuk mengetahui seberapa lama investasi yang
mereka tanamkan mencapai BEP (Break Event Point) dan akan dibandingkan dengan
produk investasi lainnya yang lebih menjanjikan baik berupa produk perbankan,
obligasi (saham/reksadana) atau produk investasi lainnya.
2.
Lenders
Merupakan orang/badan/perusahaan
yang bekerja sama dengan peminjamnya, menyuntikan modalnya dengan bunga yang
disepakati. Lenders biasanya adalah bank. Saat pengajuan pinjaman, lenders akan
melihat cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan.
3.
Kontraktor
Merupakan pihak yang akan
melaksanakan atau membangun suatu proyek yang telah disetujui oleh pemilik
modal (owner). Kontraktor dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan
waktu yang telah ditentukan oleh owner.
4.
Konsultan
Merupakan pihak yang dipekerjakan
oleh owner sebagai perwakilan owner saat pelaksanaan proyek berlangsung, baik
sebagai perencana maupun pengawas selama pelaksanaan proyek.
5.
Supplier
Merupakan pihak yang terkait dalam pengadaan material konstruksi.
Merupakan pihak yang terkait dalam pengadaan material konstruksi.
6.
Tenaga Kerja
Merupakan pihak yang berada dibawah
tanggung jawab kontraktor atau subkontraktor untuk melaksanakan kegiatan
konstruksi dilapangan dengan keahlian atau keterampilan tertentu, baik secara
individu maupun kelompok yang dikoordinasikan oleh mandor.
7.
Bank
Merupakan institusi yang dapat menyediakan
sumber keuangan atau sumber pinjaman yang membantu pendanaan proyek.
TAHAPAN
PROYEK KONSTRUKSI
1.
Tahapan
Perencanaan (Planning)
Merupakan
penetapan garis-garis besar rencana proyek, mencakup: recruitment
konsultan.(MK, perencana) untuk menterjemahkan kebutuhan pemilik, pembuatan
TOR, survey, feasibility studies studi kelayakan proyek, pemilihan
design, schematic design, program dan budget, financing. Disini
merupakan tahap pengelolaan (briefing), studi, evaluasi dan program yang
mencakup hal-hal teknis ekonomis, lingkungan, dll. Hasil dari tahap ini adalah:
a)
laporan
survey
b)
studi
kelayakan
c)
program
dan budget
d)
TOR
(Term Of Reference)
e)
master
plan
2.
Tahap Perancangan
(Design)
a)
Prelimenery Design (Pra Rancangan)
yang mencakup kriteria desain,
skematik desain, proses diagram blok plan, rencana tapak, potongan,denah,
gambar situasi/site plan tata ruang, estimasi cost (kerja global).
b)
Design
Development (Pengembangan
Rancangan)
Merupakan tahap pengembangan dari
pra rancangan yang sudah dibuat dan perhitungan-perhitungan yang lebih detail,
mencakup:
1)
perhitungan-perhitungan
detail (struktural maupun non struktural) secara terperinci.
2)
gambar-gambar
detail (gambar arsitektur, elektrikal, struktur, mekanikal, dsb.)
3)
outline
specification (garis
besar).
4)
estimasi
cost untuk konstruksi secara terperinci.
c)
Disain
akhir dan penyiapan dokumen pelaksanaan (final design & construction document).
Merupakan tahap akhir dari
perencanaan dan persiapan untk tahap pelelangan, mencakup:
1)
gambar-gambar
detail, untuk seluruh bagian pekerjaan
2)
detail
spesifikasi
3)
bill
of quantity (daftar
volume)
4)
estimasi
biaya konstruksi (secara terperinci)
5)
syarat-syarat
umum administrasi dan peraturan umum (dokumen lelang)
3.
Tahap
Pengadaan/Pelelangan
·
Pengadaan
konsultan
a)
Konsultan
Perencanaan/MK setelah gagasan awal/TOR ada.
b)
Konsultan
pengawas/supervisi setelah dokumen lelang ada
·
Pengadaan
kontraktor setelah dokumen lelang ada
4.
Tahap pelaksanaan
(construction)
Merupakan pelaksanaan pembangunan
konstruksi fisik yang telah dirancang pada tahap design. Pada tahap ini,
setelah kontrak ditandatangani, SPK dikeluarkan, maka
pekerjaan pelaksanaan dilakukan. Pekerjaan pelaksanaan mencakup.
a.
rencana
kerja (time schedule).
b.
pembagian
waktu secara terperinci.
c. rencana
lapangan (site plan/instalation) rencana peletakan bahan, alat dan
bangunan pembantu lainnya.
d.
organisasi
lapangan.
e.
pengadaan
bahan/material.
f.
pengadaan
dan mobilisasi alat.
g.
pengadaan
dan mobilisasi tenaga.
h.
pek.
persiapan dan pengukuran (stake out).
Pelaksanaan
pekerjaan konstruksi untuk gedung berbeda dengan pekerjaan
konstruksi jalan atau konstruksi bendungan, pelabuhan, dsb. Pada
pekerjaan konstruksi 4 target yang harus dicapai kontraktor:
a. selesai
dengan mutu/kualitas paling tidak asma dengan yang ditentukan
dalam spec/perencanaan.
b.
selesai
dengan waktu ≤ waktu perencanaan.
c.
selesai
dengan biaya ≤ biaya yang direncanakan.
d.
selesai
dengan tidak menimbulkan dampak lingkungan (sosial, fisik, dan administratif).
e.
pemeriksaan
lab/testing.
f.
penyerahan
pertama.
g.
masa
pemeliharaan.
h.
penyerahan
kedua.